Skip to content
Главная | Жилищные вопросы | Банкротство застройщиков особенности

Особенности банкротства застройщиков


Особенности процедуры банкротства застройщика. Защита прав участников строительства Особенности процедуры банкротства застройщика. Защита прав участников строительства November 22, - Связано это с лавинообразным ростом банкротных дел в отношении строительных компаний, которые, в свою очередь, вызваны рядом факторов. Во-первых, затянувшийся экономический кризис сильно ударил по застройщикам, вызвав, с одной стороны, рост цен на строительные материалы, а с другой — снижение покупательской активности населения. Во-вторых, последовательное ужесточение требований, предъявляемых законом к застройщикам в части размера уставного капитала, раскрытия информации, предоставления отчетности и т.

В-третьих, ужесточение нормативов в отношении организаций, страхующих ответственность застройщиков, привело к предсказуемым последствиям, когда страховые организации весьма неохотно выражают готовность страховать риски строительных компаний, что, в свою очередь, сказывается на размере страховой премии и приводит к росту и без того немалых издержек застройщиков. В-четвертых, неверная оценка застройщиками собственных ресурсов и возможностей также ведет к неустойчивости рынка. Сейчас мы наблюдаем последствия использования некогда популярной схемы, при которой строительство одного дома финансировалось за счет средств, полученных от дольщиков другого, и далее по цепочке.

Такие схемы действовали по принципу финансовых пирамид и, по существу, были изначально обречены на провал.

плыл Банкротство застройщиков особенности сделали было

При этом сами отношения по привлечению денежных средств граждан на этапе строительства развивались с начала х годов. Более или менее в завершенном виде они были урегулированы лишь к году с принятием Закона о долевом строительстве. Однако, несмотря на все несомненные преимущества для участников строительства, предоставленные этим законом, он никак не регулировал их положение при возможной несостоятельности застройщика.

Причины несостоятельности строительной организации

И дела о банкротстве застройщиков рассматривались судами по общим правилам рассмотрения дел о банкротстве юридических лиц без учета специфики должников. Это приводило к тому, что граждане-дольщики становились в одну очередь с прочими кредиторами и расчеты с ними производились в общем порядке. На тот момент законодательство о банкротстве не устанавливало для них какого-либо приоритета и предоставляло только возможность получить деньги, а не квартиру. Таким образом, главный интерес участников строительства — получение жилья — не был защищен.

К году стала очевидной необходимость введения дополнительных гарантий защиты прав добросовестных участников строительства со стороны государства. Неслучайно, что довольно скоро после принятия поправок к Закону о банкротстве, значение новелл для судебной практики было по достоинству оценено Президиумом ВАС РФ при рассмотрении одного из прецедентных дел по банкротству застройщика: Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей [1]. В результате реформы законодательства о банкротстве граждане-участники строительства были выделены в отдельную категорию кредиторов, которой предоставлены более широкие по отношению к иным кредиторам права.

В частности, граждане вправе выбрать: Соответствующее право может быть реализовано в рамках финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства. Закон обстоятельно регулирует процедуру принятия такого решения. Также арбитражный управляющий должен представить собранию кредиторов документально обоснованное заключение о фактической возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании строительного кооператива.

Понятно, что для составления подобного заключения и проведения оценки арбитражный управляющий может и должен привлекать соответствующих специалистов инженеров, юристов и пр. В противном случае, как показывает практика, сам арбитражный управляющий может быть признан недобросовестным, по причине чего отстранен от исполнения обязанностей.

По вопросу включения участника строительства в реестр требований кредиторов важно отметить также следующую особенность соответствующих положений Закона о банкротстве. В случае если строительство многоквартирного жилого дома еще не началось, а разрешение на строительство не получено застройщиком , включение в реестр требований кредиторов с требованием о передаче жилого помещения участнику строительства невозможно. В таком случае в реестр подлежит включению денежное требование кредитора.

Банкротство застройщиков особенности Диаспар

Немаловажное значение в процедуре банкротства застройщика занимают положения о мерах, призванных обеспечить максимально возможное удовлетворение требований, прежде всего, участников строительства. В этой связи ст. Здесь опять же необходимо обратить внимание на то, что лицо, ходатайствующее о принятии таких мер, обязано предоставить суду доказательства наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта.

Если участники строительства на общем собрании примут решение о передаче объекта незавершенного строительства, то оно в любом случае подлежит рассмотрению арбитражным судом. При этом суд должен учитывать ряд обстоятельств, прямо поименованных в частях 3 — 7 ст. Здесь основным критерием, которым должен руководствоваться суд, является недопустимость нарушения прав и законных интересов участников процедуры банкротства включая самого должника, участников строительства, других кредиторов и т.

Участникам строительства, несогласным с решением о передаче, также предоставляется судебная защита: С даты вынесения судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования и удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди ч.

В целом появление приведенной нормы следует рассматривать в качестве позитивного изменения в законодательстве о банкротстве, поскольку по своей сути данная новелла направлена на реализацию конституционного права на жилище ст. Как правило, участие в долевом строительстве имеет для граждан одну единственную цель — получение жилища.

Удивительно, но факт! Некоторые особенности Добавлено в закладки: Но главное — дольщики получили ключи от долгожданных квартир.

На практике возможна ситуация, когда участник строительства изначально заявляет свое требование как денежное, но в последующем проявит интерес к заявлению требования о передаче объекта незавершенного строительства. В действующей редакции Закона о банкротстве нет ответа на вопрос о допустимости такого изменения. Судебная практика решает указанную проблему по-разному: Представляется, что первый подход является более правильным, поскольку на практике обеспечивает защиту прав дольщиков, при этом не ущемляя интересы должника.

Прежде всего, необходимо отметить особенности процедуры возбуждения дела о банкротстве застройщика. В частности, с точки зрения законодательства о банкротстве застройщик не обязательно должен быть правообладателем земельного участка, на котором осуществляется строительство.

Нюансы нормы

Также правила о банкротстве застройщика применяются независимо от того, обладает застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства или нет. Данное допущение, очевидно, сделано с целью защиты прав лиц, денежные средства которых были привлечены в строительство с нарушением Закона о долевом строительстве.

Однако следует обратить внимание на то, что в соответствии с положениями п. Соответствующее указание должно содержаться в заявлении о признании должника банкротом. Тем не менее, если эти сведения стали известны суду уже после возбуждения дела о банкротстве, то по ходатайству любого лица, участвующего в деле, либо по собственной инициативе суд выносит определение о применении к должнику правил о банкротстве застройщика, которое подлежит опубликованию.

Также для возможности применения норм параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве пока еще правовое значение имеет и тип объекта, для строительства которого привлекались денежные средства.

прошел Банкротство застройщиков особенности Изложите

Так, в настоящее время данные нормы распространяются только на застройщиков многоквартирных жилых домов и не касаются застройщиков таких популярных объектов как таунхаусы дома блокированной застройки. Это связано с буквальным толкованием текущей редакции пункта 1 статьи В данном пункте требование о передаче жилого помещения определяется как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме , который на момент привлечения денежных средств участника строительства не введен в эксплуатацию подпункт 3 названного пункта , а объект строительства — многоквартирный дом , в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения, в том числе многоквартирный дом , строительство которого не завершено подпункт 5 данного пункта.

Стоит отметить, что арбитражная практика по вопросу о возможности банкротства застройщика таунхаусов по правилам параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве до рассмотрения упомянутого дела Президиумом ВАС РФ не отличалась единообразием. И в некоторых случаях см. Как видно, специальные нормы о банкротстве застройщика направлены на защиту интересов более слабой стороны — граждан-участников строительства. И искусственное разграничение объектов строительства на собственно многоквартирные дома и дома блокированной застройки, приводящее к невозможности применения этих специальных норм к достаточно многочисленной группе граждан-инвесторов жилых помещений, создает необоснованные ограничения в защите их прав и законных интересов.

Разграничение блокированных домов от домов многоквартирных в делах о банкротстве, возможно, обосновано для целей архитектурно-строительного проектирования, налогообложения, кадастрового учета и т. Но с точки зрения регламентации их правового режима для целей законодательства о банкротстве дольщики многоквартирных домов и дольщики таунхаусов находятся в одинаковой ситуации.

Удивительно, но факт! При этом суд должен учитывать ряд обстоятельств, прямо поименованных в частях 3 — 7 ст.

Как и при строительстве многоквартирного дома, так и при строительстве блокированного дома полученные застройщиком денежные средства направляются в строительство всего объекта, а не отдельной квартиры в случае с домами многоквартирными или блок-секции в случае с домами блокированными.

И получить свое жилое помещение — квартиру или блок-секцию, раньше, чем будет закончено строительство всего объекта, они не смогут. С 1 января года законодатель формально уравнивает в правах дольщиков многоквартирных домов и дольщиков таунхаусов, внося соответствующие изменения в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве.

С указанной даты правила о банкротстве застройщиков применяются также в отношении застройщиков, которыми привлекались средства граждан для финансирования строительства в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, с целью защиты добросовестных участников строительства законодательством о банкротстве установлен открытый перечень договоров и договорных схем , по которым привлекались их деньги. Напомним, Закон о долевом участии допускает привлечение денежных средств граждан для строительства только на основании договора долевого участия или путем выпуска жилищных сертификатов, а также специальными жилищно-строительными или жилищно-накопительными кооперативами.

Закон о банкротстве же распространяется на более широкий круг лиц, в который включены, например, лица, внесшие деньги по предварительным договорам, по договорам займа, договорам простого товарищества, приобретшие вексель для последующей оплаты им жилого помещения. Не секрет, что, несмотря на существующий запрет привлечения денег граждан по отличным от договора долевого участия основаниям, популярностью пользуются и другие, формально запрещенные способы.

Здесь важно помнить, что отличие от Закона о долевом участии, Закон о банкротстве в части норм о банкротстве застройщиков не регулирует отношения с участием инвесторов нежилых помещений. Так, если лицо инвестировало в строительство апартаментов формально относимых к нежилым помещениям , офиса, машиноместа, гаража и т. Послесловие В заключение можно резюмировать, что введение положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве в значительной степени обеспечило баланс интересов участников строительства и иных кредиторов должника-застройщика.

До вступления в законную силу указанных положений Закона о банкротстве требования абсолютно всех кредиторов должника подлежали включению в реестр требований кредиторов в общем порядке и исключительно в денежной форме. Теперь же Закон о банкротстве при применении процедуры банкротства застройщика предусматривает ведение как реестра требований денежных кредиторов, так и реестра требований о передаче жилых помещений.

Более того, закон предусматривает приоритет кредиторов-участников строительства по денежным требованиям третья очередь перед другими денежными кредиторами должника-застройщика четвертая. Интересным является вопрос возможности установления требования о передаче жилых помещений в качестве текущего.

Удивительно, но факт! Помогла статья про банкротство? Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.

Представляется, что это невозможно в силу специфики строительного процесса. Обратное означало бы, что застройщик обязан преимущественно достроить какую-то конкретную квартиру в многоквартирном доме, относящуюся к текущему требованию. Однако выдача разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возможна только после окончания строительства всего дома в целом и каждой квартиры в отдельности. Таким образом, деление требований на реестровые и текущие возможно только в отношении денежных обязательств.

Что касается сроков на включение в реестр требований кредиторов должника-застройщика, то и здесь законодатель исходил из приоритета защиты прав участников строительства. Обозначенные в настоящей статье проблемы не являются надуманными, с ними регулярно сталкиваются как представители бизнес-, так и юридического сообщества. В частности, на протяжении длительного времени с по гг.

Несмотря на существенные судебные издержки сторон и длительность самого процесса, дело завершилось хэппи эндом: Но главное — дольщики получили ключи от долгожданных квартир. К сожалению, такие дела пока еще не стали распространенной практикой в российских судах, но тем не менее именно такие дела доказывают, что в нормах Закона о банкротстве заложены принципиально важные принципы и механизмы, способные качественным образом обеспечивать защиту прав и законных интересов дольщиков при несостоятельности застройщиков.

Читайте также:

  • Договор показа квартиры образец
  • Как реагировать на женские угрозы
  • Таможенное оформление конструкторской документации переданной через интернет
  • Горячая линия пфр для юридических лиц