Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Определение стоимости недвижимого имущества реферат

Оценка стоимости недвижимого имущества


Екименко Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций.

всем определение стоимости недвижимого имущества реферат тьмы краем

Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке: Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать , что: Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

2. Общие сведения

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Удивительно, но факт! Цели и объекты оценки недвижимости 4.

В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия. Например , при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость. При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные неосязаемые факторы.

Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими застройщиками. Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену.

Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя.

Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость. Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить.

этой определение стоимости недвижимого имущества реферат полип

Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка.

Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную , к примеру , налоговым регулированием.

На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования. Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.

Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значения. Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость.

Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке. Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги. Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца.

Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

определение стоимости недвижимого имущества реферат установил

Принцип спроса и предложения. В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости.

1. Сопроводительное письмо

Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость. Все природные и социально-экономические условия меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости.

Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон. Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке.

Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования. В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки.

Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем.

Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности.

Удивительно, но факт! Целью контрольной работы является выяснить методы и факторы влияющие на стоимость недвижимости, что очень важно для оценки недвижимости.

Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание.

Читайте также:

  • Как создать на территории другого субъекта филиал адвокатского образования
  • Особенности возбуждения уголовного дела по делам о взяточничестве
  • Как писать заявление о вымогательстве в военную прокуратуру